رشد کالبدی فضایی شهرها در چند دهه اخیر موجب مسائلی همچون تغییر کاربری زمین، گسترش نامتناسب شهر و مخاطرات زیست محیطی شده است. از رویکردهای مطرح در این مورد، پهنه بندی و آمایش زمین های شهرها برای توسعه متعادل شهری است.
لیست مطالب
در پهنهبندی شهری، به زمینهایی که کاربری مختلط دارند، پهنه M یا Mixed-Use یا پهنه مختلط اطلاق میشود. این پهنهها، با هدف ایجاد فضایی پویا و منعطف، امکان استفاده از کاربریهای مختلف مانند مسکونی، تجاری، اداری، خدماتی و … را به صورت توامان فراهم میکنند.
این پهنه، از دو پهنه اصلی، مختلط فعالیت با مسکونی (M1) و مختلط فرهنگی و گردشگری با حداقل مسکونی (M2) تشکیل شده است.
هریک از پهنههای اصلی نیز شامل پهنههای مختلط تجاری، اداری، خدمات با مسکونی (M11)، مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونی (M12)، مختلط سکونت با فرهنگی – تفریحی (M21) و مختلط ویژه (M22) است که جمعاً در ۱۳ زیرپهنه با کد سهرقمی به شرح جدول شاره سه طبقهبندی شدهاند.
پهنهبندی M چه اهدافی دارد؟
اهداف اصلی و مهم این پهنه بندی شامل موارد زیر است:
- ایجاد تنوع و پویایی در شهر: پهنههای M با گرد هم آوردن کاربریهای مختلف در یک مکان، به ایجاد تنوع و پویایی در شهر کمک میکنند. این امر، منجر به افزایش شور و نشاط و همچنین ارتقاء کیفیت زندگی در این مناطق میشود.
- کاهش نیاز به جابجایی: در پهنههای M، ساکنین میتوانند به بسیاری از نیازهای خود مانند خرید، کار، خدمات اداری و … در فاصلهای کوتاه دسترسی داشته باشند. این امر، به کاهش نیاز به جابجایی و صرفهجویی در زمان و هزینهها کمک میکند.
- ایجاد مراکز محلهای: پهنههای M میتوانند به عنوان مراکز محلهای عمل کنند و محلی برای تجمع و تعاملات اجتماعی ساکنین باشند.
- حفظ و احیای بافتهای فرسوده: استفاده از پهنه M در بافتهای فرسوده، میتواند به نوسازی و احیای این مناطق و همچنین بازگشت حیات به آنها کمک کند.
زیرپهنههای M کدامند؟
پهنه M به منظور انعطافپذیری بیشتر و پاسخگویی به نیازهای متنوع شهری، به زیرپهنههای مختلفی تقسیم میشود.
- زیرپهنههای مختلط مسکونی-تجاری (M1): در این زیرپهنهها، علاوه بر کاربری مسکونی، امکان احداث واحدهای تجاری، اداری و خدماتی در مقیاس کوچک و متوسط وجود دارد.
- زیرپهنههای مختلط مسکونی-اداری (M2): در این زیرپهنهها، علاوه بر کاربری مسکونی، امکان احداث دفاتر اداری، مراکز آموزشی و پژوهشی و … در مقیاس متوسط و بزرگ وجود دارد.
- زیرپهنههای مختلط مسکونی-خدماتی (M3): در این زیرپهنهها، علاوه بر کاربری مسکونی، امکان احداث مراکز درمانی، ورزشی، تفریحی و … در مقیاس متوسط و بزرگ وجود دارد.
ویژگی های پهنه مختلط در طرح تفصیلی (M)
پهنه سوم که ”مختلط” نام دارد، مناطقی از تهران را شامل میشود که در آنها، شهرداری اجازه ساختوسازهای توام یعنی کاربری مسکونی و تجاری را با هم میدهد. این پهنه قسمتهایی از شهر تهران است که از رشد خزنده فعالیت در بافتهای مسکونی پدید آمده است. در پهنه ”مختلط” حداکثر ارتفاع ساختمانهای جدید ۹ طبقه تعیین میشود که ساختمانهایی که کاربری تجاری، اداری و مسکونی را با هم داشته باشند، حداقل باید ۴ طبقه ارتفاع را رعایت کنند.
در پهنه M زیر پهنه های جدیدتری نیز وجود دارد که شامل M116 – M115 میشود و بنا به فراخور منطقه و بافت خیابان و شرایط شهرداری ممکن است مسکونی هم داده شود. این تنها با مراجعه به شهرداری و تایید شهردار و کمیسیون معماری و شهرسازی منطقه امکان پذیر است .
ضوابط و مقررات ساخت و ساز در پهنه M
در پهنههای M، ضوابط و مقرراتی در ساخت و ساز برای موارد زیر اعمال میشود:
- نسبت کاربریها: در هر زیرپهنه، نسبت مجاز برای هر کاربری (مسکونی، تجاری، اداری و خدماتی) تعیین میشود.
- حداکثر تراکم مجاز: این معیار نشان میدهد که به ازای هر واحد زمین با مساحت مشخص، چه تعداد واحد مسکونی، تجاری، اداری و … میتوان ساخت.
- حداکثر تعداد طبقات: این معیار، حداکثر ارتفاع مجاز برای ساختمانها را در هر زیرپهنه تعیین میکند.
- حداکثر سطح اشغال: این معیار نشان میدهد که چه درصدی از مساحت زمین میتوان برای ساخت و ساز استفاده کرد.
- حداقل عقبنشینی: این معیار، فاصله مجاز بین لبه ساختمان و معابر و یا همسایهها را تعیین میکند.
- منظریه و معماری: در برخی از زیرپهنهها، ضوابط خاصی برای نما و معماری ساختمانها در نظر گرفته میشود تا هماهنگی و زیبایی بصری در محله حفظ شود.
- ایجاد پارکینگ: برای هر واحد مسکونی، تجاری، اداری و … باید متناسب با متراژ و نوع آن، پارکینگ احداث شود.
شرکت آرمان بنای اشراق دعوت میکند از علاقهمندان و سرمایهگذاران برای همکاری در پروژههای نوین، با دفتر مرکزی در زنجان تماس بگیرند (تلفن: ۰۲۴-۳۳۴۷۴۱۷۵). برای اطلاعات بیشتر، به وبسایت رسمی شرکت به آدرس armanbana.ir مراجعه کنید.
پرسش و پاسخ متداول
هدف از پهنه بندی شهر تهران چیست؟
پهنه بندی شهر تهران به منظور جلوگیری از تداخل غیرضروری و نامناسب کارکردها و کاربریها و ارتقاء کیفیت و کارایی محیط شهری تدوین شده است.
طرح تفصیلی تمامی مناطق تهران شامل چه مواردی است؟
معابر و شریانها، وسعت و مساحت، هسته ها و گره ها و مراکز، نواحی و محلات، آزادراهها و بزرگراهها، پهنه بندی و زیر پهنه ها، آثار تاریخی، پارکها و مناطق تفریحی و … میباشد.
عقبنشینی توده ساختمان و تورفتگی طبق همکف به چه منظور و معمولا چقدر است؟
عقبنشینی توده ساختمان و تورفتگی طبق همکف با آزادسازی فضا برای تردد، مکث و تجمع عابرین پیاده معمولا به میزان حداقل ۳ متر الزامی است.