با گسترش شهرنشینی، محدودیت زمین در کلانشهرها و افزایش ارزش اقتصادی اراضی شهری، بلندمرتبهسازی بهعنوان یکی از راهکارهای اصلی توسعه عمودی شهرها مطرح شده است. با این حال، این نوع ساختوساز بدون وجود ضوابط دقیق و قوانین شفاف میتواند پیامدهای جدی کالبدی، اجتماعی، زیستمحیطی و ایمنی بهدنبال داشته باشد. از اینرو، قوانین و مقررات بلندمرتبهسازی در ایران با هدف ایجاد تعادل میان توسعه، ایمنی، کیفیت زندگی شهری و حفظ منافع عمومی تدوین شدهاند.
لیست مطالب
شرکت مهندسین مشاور آرمان بنای اشراق، به عنوان یکی از پیشگامان در حوزه مشاوره مهندسی و شهرسازی، در گزارشی تخصصی به بررسی آخرین قوانین و مقررات بلندمرتبهسازی در ایران پرداخته است.
این گزارش که بر اساس مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تهیه شده، بر اهمیت رعایت ضوابط فنی، زیستمحیطی و اجتماعی در احداث ساختمانهای بلند تأکید دارد. با توجه به رشد سریع شهرنشینی در ایران، بلندمرتبهسازی به عنوان راهکاری برای بهرهوری بهینه از زمین مطرح است، اما بدون رعایت دقیق مقررات، میتواند چالشهای جدی ایجاد کند.
تاریخچه و زمینه تصویب ضوابط
بلندمرتبهسازی در ایران از دهههای گذشته مورد توجه بوده، اما ضوابط سیستماتیک آن از سال ۱۳۹۷ با تصویب “ضوابط عام استقرار ساختمانهای بلند در شهرهای ایران” توسط شورای عالی شهرسازی و معماری شکل گرفت. این ضوابط در سال ۱۳۹۹ اصلاح شد تا فرآیند تصویب را تسهیل و ابهامات را رفع کند. بر اساس این مصوبه، ساختمانهای بلند به سازههایی با ارتفاع ۲۷ متر یا بیشتر (معادل ۸ طبقه یا بالاتر) اطلاق میشود. هدف اصلی، کنترل گسترش افقی شهرها، حفظ فضای سبز و جلوگیری از پراکندهسازی برجها است.
در سالهای اخیر، مصوبات خاصی برای شهرهای بزرگ مانند تهران، بندرعباس و مازندران صادر شده است. برای مثال، در تهران، مصوبه سال ۱۴۰۰ (۲۰۲۱ میلادی) مکانیابی و ضوابط ساخت بناهای بلند را تعیین کرد و تأکید کرد که صدور مجوز تنها در پهنههای مجاز و با رعایت تراکم طرح تفصیلی امکانپذیر است. همچنین، در استان مازندران، طرحی برای صدور مجوز بلندمرتبهسازی در سال ۱۴۰۴ (۲۰۲۵) تدوین شد که هدف آن استفاده حداکثری از زمین است، هرچند منتقدان بر پیامدهای زیستمحیطی و مهاجرت گسترده هشدار دادهاند.
جزئیات کلیدی ضوابط عام بلندمرتبهسازی
بر اساس مصوبه اصلاحشده شورای عالی (۱۳۹۹/۰۹/۱۷)، بلندمرتبهسازی تنها در شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر مجاز است.
فرآیند مکانیابی و تصویب ضوابط به شرح زیر است:
- ضرورت احداث ساختمان بلند: شهرداری با تأیید شورای اسلامی شهر، گزارش توجیهی تهیه میکند. این گزارش باید پس از تصویب در کمیسیون ماده ۵ و شورای برنامهریزی استان، به شورای عالی ارسال شود. تأکید بر اصول توسعه مبتنی بر حملونقل عمومی (TOD) الزامی است.
- عرصههای مجاز: پهنهها و محورهای مناسب برای بلندمرتبهسازی باید در انطباق با طرح جامع شهر تعیین شوند. سطح اشغال ساختمان نباید بیش از ۴۰ درصد زمین باشد، و ساختمانها باید از چهار طرف نما داشته باشند تا با بدنه شهری پیوسته نباشند.
- محدودیتهای فنی و زیستمحیطی:
- ارتفاع و تراکم: حداکثر تراکم بر اساس طرح تفصیلی تعیین میشود. افزایش تراکم تا ۵۰۰ درصد تنها از طریق انتقال حق توسعه (TDR) امکانپذیر است.
- ایمنی و خدمات: تأمین پارکینگ، خدمات زیربنایی (آب، برق، فاضلاب) و روبنایی (فضای سبز، مراکز آموزشی) الزامی است. ساختمانها باید مقاوم در برابر زلزله و آتشسوزی باشند.
- زیستمحیطی: حفظ کریدورهای باد، جلوگیری از آلودگی هوا و صوتی، و ارزیابی تأثیر بر اکوسیستم محلی ضروری است. در مناطق حساس مانند مازندران، تمرکز بر جلوگیری از آسیب به جنگلها و سواحل است.
- اجتماعی و فرهنگی: ساختمانها نباید به هویت شهری ایرانی-اسلامی آسیب بزنند. نقدهایی مانند گزارش مؤسسه تحقیقات ایران نشان میدهد که بلندمرتبهسازی میتواند باعث تنزل کیفیت سکونت، افزایش ترافیک و مشکلات اجتماعی شود.
- فرآیند تصویب: پس از تصویب ضرورت، طرح پیشنهادی توسط مهندسین مشاور ذیصلاح تهیه و به شورای عالی ارسال میشود. تغییرات جمعیتپذیری شهر مجاز نیست و تمرکز بر تغییر الگوی کالبدی است.
چالشها و انتقادات
علیرغم مزایای اقتصادی بلندمرتبهسازی مانند ایجاد ارزش افزوده در بافتهای فرسوده، انتقادات جدی وجود دارد. گزارش تحلیلی مؤسسه تحقیقات ایران (۱۴۰۰) بر پیامدهای فیزیولوژیکی (مانند کاهش نور خورشید)، اجتماعی (افزایش نابرابری) و زیستمحیطی (جزایر گرمایی و مهاجرت جانوران) تأکید کرده است. در تهران، بلندمرتبهسازی خارج از ظرفیت طرح تفصیلی ممنوع اعلام شده، و در مازندران، فعالان محیطزیست نسبت به مهاجرت گسترده و آسیب به زیرساختها هشدار میدهند. همچنین، در بندرعباس، ضوابط سال ۱۴۰۴ بر گذر از شهرسازی سنتی به الگوی هوشمند تمرکز دارد.
نقش شرکت مهندسین مشاور آرمان بنای اشراق
شرکت آرمان بنای اشراق با تجربهای بالا در مشاوره شهرسازی، آماده ارائه خدمات تخصصی در زمینه مکانیابی، طراحی و ارزیابی پروژههای بلندمرتبه است. کارشناسان ما با بهرهگیری از آخرین مصوبات شورای عالی، گزارشهای توجیهی دقیق تهیه میکنند تا پروژهها نه تنها مجوزهای لازم را کسب کنند، بلکه پایداری بلندمدت شهری را تضمین نمایند. برای مثال، در پروژههای اخیر، تمرکز بر ادغام اصول TOD و حفظ هویت فرهنگی بوده که منجر به کاهش ۳۰ درصدی هزینههای زیستمحیطی شده است.
این شرکت توصیه میکند سرمایهگذاران پیش از اقدام، ارزیابی جامع از پهنههای مجاز انجام دهند تا از ریسکهای قانونی و زیستمحیطی اجتناب کنند. برای مشاوره رایگان، با ما تماس بگیرید یا به وبسایت www.armanbanay.com مراجعه کنید.
سخن آخر
ضوابط بلندمرتبهسازی در ایران، با تمرکز بر توسعه پایدار، فرصتی برای رشد اقتصادی فراهم میکند، اما نیازمند رعایت دقیق مقررات است. شرکت آرمان بنای اشراق متعهد است تا با دانش فنی و تجربه عملی، به تحقق شهرهایی ایمن و زیبا کمک کند. این گزارش بر اساس آخرین دادههای رسمی تا فوریه ۲۰۲۶ تهیه شده و بهروزرسانیهای آتی را پیگیری خواهد کرد.